| Spørgsmål | Parkering indgår i lejeaftalen | Særskilt parkeringsaftale |
|---|---|---|
| Prisfastsættelse | Del af huslejen, indgår i brugsværdien efter 12 kap. 55 § jordabalken | Frit aftalt mellem parterne |
| Forhøjelse | Kræver enighed eller prøvelse i hyresnämnden | Efter aftalens egne vilkår om gebyrændring |
| Opsigelse af pladsen | Vilkårsændring af boligens husleje | Opsiges for sig, efter aftalens uppsägningstid (opsigelsesvarsel) |
| Besittningsskydd (sikkerhed i lejemålet) | Følger boligens beskyttelse | Lägenhetsarrende har ingen besittningsskydd |
| Prøvelse af prisen | Hyresnämnden | Prisen prøves ikke af hyresnämnden |
| Moms | Følger boligens husleje, som er fritaget | Normalt momspligtig udlejning |
Ja, udlejeren (hyresvärd) må gerne opkræve betaling for parkeringspladsen særskilt – men kun hvis pladsen ikke indgår i lejekontrakten for lejligheden. Indgår parkeringen i aftalen, er gebyret en del af huslejen, og huslejen for en beboelseslejlighed skal ifølge 12 kap. 19 § jordabalken (den svenske jordlov, hvis kapitel 12 udgør lejeloven) være fastsat til et bestemt beløb. Er parkeringen en selvstændig aftale, er den en egen brugsret med egen pris, egen opsigelse og egne regler.
Må udlejeren tage ekstra betaling for parkering i en hyresrätt (lejebolig)? Alt afhænger af aftalen
Der findes ingen regel om, at en parkeringsplads skal følge med en hyresrätt (lejebolig). En lejeaftale efter 12 kap. 1 § jordabalken angår hus eller del af hus – altså lejligheden og det, som udtrykkeligt er overladt sammen med den. Står parkeringen ikke i kontrakten, indgår den ikke, og udlejeren kan frit udleje den mod særskilt betaling.
Det omvendte gælder også. Har du en kontrakt, hvor garageplads eller p-plads er opregnet blandt det, der indgår i huslejen, kan udlejeren ikke efterfølgende skille pladsen ud og lægge et gebyr på. Det ville være en vilkårsændring, og sådanne skal enten godkendes af dig eller prøves af hyresnämnden (huslejenævnet, Hyresnämnden).
To aftaler – eller én
I praksis anvendes tre modeller:
- Parkeringen indgår i boligens husleje. Én aftale, ét beløb. Pladsen regnes med i lejlighedens brugsværdi (bruksvärde), når huslejen prøves efter 12 kap. 55 § jordabalken.
- Særskilt aftale med samme udlejer. Mest almindeligt. En garage inde i en bygning lejes som erhvervslejemål (lokal) efter 12 kap. jordabalken. En åben plads på jorden er normalt et lägenhetsarrende (en form for jordforpagtning) efter 8 kap. 1 § jordabalken.
- Aftale med et parkeringsselskab. Så er udlejeren slet ikke modpart, og spørgsmålet om husleje i jordabalkens forstand opstår ikke.
Må udlejeren tage ekstra betaling for parkering, når pladsen står i kontrakten?
Nej. Hvis lejlighedskontrakten angiver, at en p-plads indgår, er omkostningen allerede betalt gennem huslejen. En særskilt faktura oveni er en ensidig huslejeforhøjelse.
Vil udlejeren ændre vilkåret, skal det ske gennem en skriftlig anmodning om vilkårsændring. Bliver I ikke enige, er det hyresnämnden (huslejenævnet), der afgør sagen. Samme fremgangsmåde gælder, hvis udlejeren vil fjerne pladsen helt og beholde huslejen uændret.
En almindelig gråzone: kontrakten nævner pladsen, men angiver et selvstændigt beløb for den, for eksempel som en særskilt post for garagepladsen ved siden af lejlighedens husleje. Så er parkeringen prissat inden for aftalen, og beløbet kan ikke forhøjes friere end huslejen i øvrigt.
Hvad adskiller de to situationer?
Hvad må pladsen koste?
For en fritstående parkeringsplads findes der intet huslejeloft og ingen rimelighedsprøvelse svarende til den for beboelseslejligheder. Prisen sættes af markedet, og forskellene mellem en garageplads i Stockholms indre by og en grusplads i en mindre by er store. Er du utilfreds med prisen, er alternativet i praksis at opsige pladsen.
Til gengæld skal aftalen overholdes. Har I skrevet, at gebyret ændres én gang om året med tre måneders varsel, gælder det. En forhøjelse midt i en bindingsperiode uden hjemmel i aftalen behøver du ikke acceptere. Samme logik som når udlejeren vil lægge omkostninger på i andre sammenhænge – se for eksempel hvad der gælder for gebyr for ny nøgle, når du har mistet din.
Moms på parkeringspladsen
Udlejning af bolig er fritaget for moms. Udlejning af parkeringsplads er som hovedregel ikke fritaget – Skatteverket (det svenske skattevæsen) behandler parkeringsudlejning som en momspligtig ydelse med den almindelige sats på 25 procent. Derfor angives det særskilte p-gebyr ofte inklusive moms, mens lejlighedens husleje ikke gør det.
Der findes en undtagelse, når pladsen udlejes som et underordnet led i boligudlejningen til samme lejer (hyresgäst). Så følger parkeringen boligens momsbehandling. Grænsedragningen er omdiskuteret, og spørgsmålet behandles i udredningen Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet (moms ved udlejning og overdragelse af fast ejendom). En udredning er ikke lov – ingen af forslagene gælder i dag.
Hvis udlejeren opsiger parkeringspladsen
En særskilt parkeringsaftale kan opsiges for sig. Er pladsen et lägenhetsarrende, findes der ingen besittningsskydd (sikkerhed i lejemålet), hvilket betyder, at du ikke har ret til forlængelse, når aftalen udløber. Uppsägningstiden (opsigelsesvarslet) fremgår af aftalen.
Det vigtige er, at opsigelsen af pladsen ikke påvirker din lejlighed. Boliglejemålet har sin egen beskyttelse, og en tvist om parkering er ikke grundlag for at opsige boligen. Skulle udlejeren koble de to ting sammen, er det et spørgsmål for hyresnämnden – sådan gør du, når du skal indbringe en tvist med udlejeren trin for trin.
Må udlejeren tage ekstra betaling for parkering uden skriftlig aftale?
Mundtlige aftaler er gyldige, men de er svære at bevise. Har du fået anvist en plads ved indflytning, uden at noget blev skrevet ned, og begynder udlejeren to år senere at fakturere for den, står ord mod ord om, hvad der oprindeligt blev aftalt.
Bed derfor altid om skriftligt grundlag. Det bør fremgå, hvilken plads det gælder, hvad den koster, hvordan gebyret ændres, opsigelsesvarsel og hvem der har ansvaret for snerydning og vedligeholdelse. Samme dokumentationsprincip gælder for depositum og hvad udlejeren må trække fra.
Ladeplads til elbil
En plads med ladestander prissættes ofte i to dele: et gebyr for selve pladsen og en omkostning for forbrugt strøm. Kontrollér, hvordan strømmen måles og afregnes. Er opladningen beregnet efter en standardsats, betaler du det samme, uanset hvor meget du lader. Udstyret ejes normalt af udlejeren, som dermed har ansvaret for, at det fungerer – på samme måde som ved reparation af hvidevarer i lejligheden.
Ofte stillede spørgsmål
Kan udlejeren tvinge mig til at leje en parkeringsplads?
Nej. En parkeringsplads kan ikke gøres til et tvingende vilkår for at få lov til at leje lejligheden. Har du ikke bil og ikke ønsker en plads, behøver du ikke indgå aftalen.
Har jeg ret til at beholde pladsen, hvis jeg skifter lejlighed i samme ejendom?
Nej, ikke automatisk. Er parkeringen en særskilt aftale, følger den ikke med lejlighedsskiftet, medmindre I aftaler andet. Tag spørgsmålet op, inden du skriver under på den nye kontrakt.
Må udlejeren forhøje p-gebyret mere end huslejen?
Ja, hvis pladsen lejes efter en særskilt aftale. Den årlige huslejeforhandling for boliger omfatter ikke fritstående parkeringsudlejninger. Forhøjelsen skal dog ske i den orden, som aftalen foreskriver.
Hvad gælder, hvis jeg fremlejer (andrahandsuthyrning)?
Så er din modpart lejeren med förstahandskontrakt (den primære lejekontrakt), ikke ejendomsejeren. Kontrollér, at den, der udlejer pladsen til dig, faktisk har ret til det. Vil du sammenligne modellen med andre boligformer, findes der en gennemgang af hyresrätt (lejebolig) sammenlignet med bostadsrätt (andelsbolig).
Teksten er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning i en konkret sag.
