Hvad betyder privatuthyrningslag (2026:772) for dig som inneboende (logerende)?

Privatuthyrningslag (2026:772) – den svenske lov om privat boligudlejning – gælder for inneboende (logerende, altså en person der lejer et værelse i en bolig, hvor udlejeren typisk selv bor), når du udlejer et værelse i en bolig, du selv ejer. Loven omfatter overladelse af "hus eller dele af hus" efter 1 kap. 1 §, og et værelse i din villa eller din bostadsrätt (andelsbolig/ejerlejlighedslignende bolig i en svensk boligforening) er netop en del af et hus. Udlejer du derimod et værelse i en lejlighed, som du selv lejer, gælder loven slet ikke – så er det 12 kap. jordabalken (den svenske lejelovgivning i jordloven), der styrer.

Det er nyt siden den 1. juli 2026, hvor Privatuthyrningslag (2026:772) trådte i kraft og erstattede lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (loven om udlejning af egen bolig).

Gælder privatuthyrningslagen (2026:772) for inneboende?

Ja, i hovedreglen. Efter 1 kap. 1 § omfatter loven aftaler, hvor en fysisk person eller et dødsbo mod betaling overlader hus eller dele af hus til en anden, forudsat at overladelsen helt eller i ikke uvæsentlig grad angår bolig. Det, der overlades, kaldes i lovteksten "lägenhet" (lejlighed), uanset om der er tale om en hel villa eller et enkelt værelse.

To andre bestemmelser bekræfter det. I 1 kap. 3 § undtages den hyresvärd (udlejer), der regelmæssigt udlejer mere end to lejligheder, "som ikke udgør en del af udlejerens bolig" – en formulering, der kun giver mening, hvis lejligheder, der er en del af udlejerens bolig, ellers er omfattet. Og 5 kap. 3 §, sidste stykke, siger, at hyresgästen (lejeren) ikke må have egne inneboende uden udlejerens samtykke, "hvis lejligheden udgør en del af udlejerens bolig". Loven regulerer altså udtrykkeligt det at bo under samme tag som udlejeren.

Tre undtagelser – og den vigtigste for dig, der er inneboende

1 kap. 3 § opregner, hvornår loven ikke gælder:

• udlejeren udlejer regelmæssigt mere end to lejligheder, som ikke udgør en del af udlejerens bolig,
• udlejeren besidder lejligheden som hyresrätt (lejebolig), eller
• overladelsen sker til fritidsformål.

Den anden undtagelse er den praktisk vigtigste. Har din udlejer selv boligen som hyresrätt, falder jeres aftale uden for loven og lander i stedet i 12 kap. jordabalken. De to første undtagelser består i øvrigt, selv om forholdene senere ændrer sig.

Forskellen på at være inneboende og at være hyresgäst er værd at holde adskilt i sig selv, og den gennemgår vi i Inneboende vs. lejer: Hvad er forskellen, og hvilke rettigheder har du?.

Hvad ændrede sig, da 2026:772 erstattede 2012:978

Den gamle lov blev ophævet ved overgangsbestemmelserne til den nye. Der står også, at den ophævede lov fortsat gælder for aftaler, der er indgået efter den – en kontrakt om inneboende fra tiden før løber altså videre på de gamle regler.

Huslejen: sådan fastsættes den, og sådan prøves den

Huslejen fastsættes ved aftale, når kontrakten indgås, og skal være bestemt som et beløb (2 kap. 1 §). Betaling for forbrugsydelser – opvarmning, køling, varmt vand, el samt vand og afløb – må derimod aftales efter faktisk forbrug. Er der ingen aftale, skal der betales et rimeligt beløb, og her indgår især, hvad parterne havde til hensigt, da aftalen blev indgået.

Synes den inneboende, at huslejen er for høj, kan man søge hos hyresnämnden (2 kap. 5 §). Nævnet nedsætter kun huslejen, hvis den er væsentligt højere end det, der generelt tages for lignende eller i tilsvarende omfang efterspurgte lejligheder, som udlejes efter samme lov. Sammenligningen sker altså med andre private udlejninger. Det er en reel ændring: under den ophævede lov var udgangspunktet i stedet udlejerens kapital- og driftsomkostninger.

Nedsættes huslejen, gælder det nye niveau fra dagen for ansøgningen, og udlejeren skal betale det for meget modtagne tilbage med renter (2 kap. 6 §). Parterne kan også aftale indeksregulering, men en ny husleje træder tidligst i kraft en måned efter en skriftlig meddelelse, og den tidligere husleje skal have været gældende i mindst et år (2 kap. 4 §).

Udlejer du et værelse i en bostadsrätt, kommer foreningens egne gebyrer oveni, og dem gennemgår vi i Gebyrer ved udlejning af bostadsrätt: Hvad gælder for dig?.

Opsigelse, ophævelse og besittningsskydd

En aftale, der gælder indtil videre, kan opsiges til det månedsskifte, der indtræffer tidligst tre måneder efter opsigelsen (6 kap. 2 §). En tidsbegrænset aftale ophører ved lejeperiodens udløb, men lejeren kan altid opsige med samme virkning på tre måneder (6 kap. 1 §).

Vilkår, der sammenlignet med loven er til ugunst for lejeren, er uden virkning over for lejeren (1 kap. 4 §). En kontrakt, der giver den inneboende kortere varsel end loven, når udlejeren siger op, holder altså ikke.

Udlejeren kan ophæve aftalen med øjeblikkelig virkning i de tilfælde, der opregnes i 6 kap. 3 § – blandt andet forsinkelse med huslejen i mere end to uger, ulovlig fremleje (andrahandsuthyrning) eller ulovlig udlejning til inneboende, vanrøgt af lejligheden, gener for de omkringboende samt alvorlig kriminalitet. Retten gælder ikke, hvis det, lejeren kan bebrejdes, er af ringe betydning.

Noget besittningsskydd (sikkerhed i lejemålet, altså ret til forlængelse) indeholder loven ikke. Opsigelsesvarslet i 6 kap. er hele beskyttelsen, og en inneboende kan derfor ikke få lejeforholdet forlænget mod udlejerens vilje. Udlejerens ret til at få adgang til lejligheden reguleres heller ikke i loven selv, men gennem en henvisning til 12 kap. 26 § jordabalken (4 kap. 7 §).

Opstår der tvist, er hyresnämnden første instans, og en afgørelse om huslejen efter 2 kap. 5 § kan ankes til Svea hovrätt (Svea landsret) inden for tre uger (7 kap. 4 §). Sådan foregår anmeldelsen i Tvist med udlejeren? Sådan anmelder du til Hyresnämnden (trin for trin).

Hvis du udlejer et værelse i en lejlighed, du selv lejer

Så gælder loven ikke for dig som udlejer; i stedet afgør dit eget lejeforhold, hvad du må. Lejer du efter 2026:772 af en privatperson, må du ikke have inneboende i et omfang, som udlejeren ikke med rimelighed skal skulle acceptere. I den vurdering indgår blandt andet, hvor mange der bor i lejligheden i forhold til dens størrelse, hvor længe de har boet der, boligforholdene i øvrigt, risikoen for at administrationen vanskeliggøres, risikoen for gener samt om udlejningen har privat karakter (5 kap. 3 §). Udgør lejligheden en del af udlejerens bolig, kræves der altid samtykke.

Ofte stillede spørgsmål om privatuthyrningslagen og inneboende

Gælder privatuthyrningslag (2026:772) for inneboende? Ja, når du udlejer et værelse i en bolig, du selv ejer. Loven omfatter overladelse af hus eller dele af hus efter 1 kap. 1 §.

Gælder den, hvis jeg udlejer et værelse i min hyresrätt? Nej. 1 kap. 3 § undtager den udlejer, der besidder lejligheden som hyresrätt. Så gælder 12 kap. jordabalken i stedet.

Har en inneboende besittningsskydd? Nej. Loven indeholder ingen sikkerhed i lejemålet.

Hvor langt er opsigelsesvarslet? Tre måneder til nærmeste månedsskifte efter 6 kap. 1–2 §, medmindre I har aftalt noget, der er bedre for lejeren.

Kan en inneboende få huslejen prøvet? Ja. Efter 2 kap. 5 § kan lejeren søge hos hyresnämnden, som nedsætter huslejen, hvis den er væsentligt højere end for lignende lejligheder, der udlejes efter loven.

Hvad sker der med en kontrakt, der blev skrevet, før loven trådte i kraft? Overgangsbestemmelserne siger, at den ophævede lov (2012:978) fortsat gælder for aftaler, der er indgået efter den.

Kilder

• Privatuthyrningslag (2026:772) – Sveriges riksdag (det svenske parlament), svensk lovsamling
• Jordabalk (1970:994), 12 kap. – Sveriges riksdag, svensk lovsamling
• Leje, bostadsrätt og forpagtning – Sveriges Domstolar (de svenske domstole), hyres- og arrendenämnderna

Oplysningerne i denne artikel er af generel karakter og udgør ikke juridisk rådgivning. Ved konkrete juridiske behov bør du kontakte en praktiserende jurist.